0
Læs nu

Du har ingen artikler på din læseliste

Hvis du ser en artikel, du gerne vil læse lidt senere, kan du klikke på dette ikon
Så bliver artiklen føjet til din læseliste, som du altid kan finde her, så du kan læse videre hvor du vil og når du vil.

Næste:
Næste:
Artiklen er føjet til din læseliste Du har ulæste artikler på din læseliste
Privat
Foto: Privat
Debat
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

Dette er et debatindlæg.

Indlægget er udtryk for skribentens holdning. Du er velkommen til at deltage i debatten – send dit indlæg til debat.byrummonitor@pol.dk


Tidligere Vinge-chef: »I sidste ende har Vinge vist, at der er brug for kommunen som central spiller i byudvikling«

Fiaskoen i Vinge C har overskygget det gode arbejde, der skabte grundlaget for Vinge, skriver Thomas Sichelkow, tidligere projektchef for det problemramte byudviklingsprojekt, i dette debatindlæg. Hvis der ønskes andet end den laveste fællesnævner i byudviklingen, som markedet kan levere, bør kommunen vise vejen.

Debat
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

Der er ikke oplæsning af denne artikel, så den oplæses derfor med maskinstemme. Kontakt os gerne på automatiskoplaesning@pol.dk, hvis du hører ord, hvis udtale kan forbedres. Du kan også hjælpe ved at udfylde spørgeskemaet herunder, hvor vi spørger, hvordan du har oplevet den automatiske oplæsning.

Spørgeskema om automatisk oplæsning

»Hvis man skal lave en ny by, er det store spørgsmål, hvem der skal lave den,« sagde Frederikssunds borgmester, John Schmidt Andersen (V), i et interview med Politiken Byrum i marts.

Med disse ord opridser han et af de vigtigste spørgsmål, vi arbejdede med i Vinge. Som projektchef for Vingeteamet – et byudviklingssekretariat, der blev oprettet for at udvikle og igangsætte den nye bydel i Frederikssund – havde jeg fornøjelsen af at prøve at besvare dette spørgsmål og føre det ud i livet.

De fleste ser kun en bar mark

Men først udgangspunktet. Når man betragter en bar mark, er det lige præcist det – en bar mark. Det er vist kun de mest passionerede byudviklere, der straks ser en levende by for sig med et aktivt kulturliv, levende handelsliv, skole, børnehaver, vuggestuer, arbejdspladser, hjem hvor børn vokser op, leger i gaderne og dyrker sport i idrætsklubberne.

De fleste andre ser kun en mark.

Foruden bar-mark-udgangspunktet havde Vinge tilmed den uheldige forhistorie, at et glimrende forarbejde i 2006 med parallelopdrag, borgerinddragelse og gode forslag, blandt andet skabt med opbakning fra Realdania, var kollapset med et brag, da spekulanter opkøbte de centrale grunde.

Som udgangspunkt er en kommune ikke rustet til at skabe en ny by

I en proces, hvor det tidligere blev meldt ud, at alle eksisterende bebyggelser ville blive eksproprieret – for så at konstatere, at der ikke var råd til det – var opbakningen til Vinge uden for byrådssalen yderst begrænset.

Med dette udgangspunkt var det ganske let at svare på, hvem der skulle lave byen eller i det mindste starte den op: Det skulle kommunen. For der var ikke andre, der ville.

Det går op og ned

Med en 30-årig tidshorisont var det tydeligt, at der under Vinges udvikling ville komme op- og nedture. Den første markedsmæssige nedtur var på sin vis en optur for kommunen.

De spekulanter, der havde opkøbt centrum (med besked til kommunen om, at de nok skulle udvikle grundene, imens kommunen kunne bygge skoler, institutioner, anlægge veje og så videre), blev ramt af finanskrisen. Grundene blev solgt videre til kommunen og dannede således grundlaget for en kommunalt styret udviklingsproces, hvor salg af grunde skulle finansiere den kommunale infrastruktur.

If you plan it, will they come?

Som udgangspunkt er en kommune ikke rustet til at skabe en ny by. Og slet ikke når den nye by potentielt er på størrelse med kommunens største eksisterende by.

Til daglig er en kommune optimeret ud fra de eksisterende opgaver med en organisation, der er struktureret derefter. Udvikling af en ny by ligger uden for de typiske opgaver både hvad angår tid og kompleksitet. Den nødvendige viden er måske til stede på tværs af forvaltninger, men organisatorisk er der behov for en anden koordinering og samling, kombineret med en markant ressourcemæssig og politisk prioritering.

Da jeg blev ansat i 2010 som projektleder for det, der dengang hed ’Ny by ved Store Rørbæk’, var det med et bredt mandat. Der skulle skabes opbakning og drive på ny, og byrådets visioner om fremtidens by skulle realiseres. Der skulle gang i byen, således at når den næste optur kom, ville der være plads til nye tilflyttere og ikke mindst en lyst blandt flyttelystne pionerer til at skabe en fremtid i Vinge.

Visionen for Vinge blev skabt og efterfølgende videreudviklet til en helhedsplan. Den lokale opbakning til byen blev genopbygget, og Vinge blev navngivet.

Det kan en kommune ikke finde ud af

Men helhedsplanen og visionerne for Vinge var ikke nok.

Den kommende by var nu blevet til et anerkendt projekt, men overgangen fra visionen for den bare mark til aktivt byudviklingsområde lod fortsat vente på sig. Markedet var ganske enkelt endnu ikke klar til at investere i Vinge.

På baggrund af besøg hos andre byudviklingsområder, både indenlands og udenlands, havde det længe været tydeligt, at hvis Frederikssund Kommune skulle løfte mere, var der behov for en øget kommunal investering, blandt andet med et byudviklingssekretariat.

Vingeteamet blev resultatet, kombineret med et tæt samarbejde med den øvrige forvaltning, lokale kræfter, ivrige ildsjæle og potentielle tilflyttere.

Strategisk var mandatet tydeligt. Vingeteamet skulle sikre opstarten af Vinge inden for byrådets visioner, hvorefter markedskræfterne gradvist skulle overtage og fortsætte udviklingen.

I takt med at opfattelsen af Vinge gik fra en bar mark til fremtidens by, steg interessen fra både medier, potentielle tilflyttere og en farverig skare af såkaldte byudviklingseksperter

På baggrund af de manglende henvendelser fra investorer og developere blev det besluttet, at det første boligkvarter skulle udvikles af kommunen med Vingeteamet som bygherre. Igen og igen blev vi mødt med »det kan en kommune da ikke finde ud af« og en stærk skepsis om, hvorvidt vi overhovedet ville kunne sælge almindelige villagrunde, endsige de første ambitiøse to etagers byggegrunde, der var skitseret i helhedsplanen.

Deltakvarteret blev udviklet i et balanceret samspil mellem markedsanalyser og ambitioner. Den færdige plan hævede barren betragteligt for, hvad der før var set på de kanter.

De traditionelle husproducenter holdt sig ikke tilbage med kritik og mails til byrådet, hvor der blev opfordret til at droppe de i deres øjne urealistiske visioner.

Byrådet stod fast, og da grundene blev udbudt med direkte salg til private, blev de udsolgt på kort tid.

Farverig skare af byudviklingseksperter

Bag udviklingen af Deltakvarteret lå også en detaljeret forretningsplan. De første og nogle af de bedste grunde skulle sælges direkte til private. Derefter skulle der udbydes små stænger af rækkehusegrunde til mindre developere, efterfulgt af større salg af matrikler til større developere og almennyttige boligselskaber. Intentionen var at vise, at visionerne kunne realiseres, og at markedet kunne modnes, således at de efterfølgende boligkvarterer kunne udvikles af investorer i tæt samspil med kommunen.

Salget af rækkehusgrunde lykkedes også. Forhandlinger blev indledt med større developere, og målene blev indfriet.

I takt med at opfattelsen af Vinge gik fra en bar mark til fremtidens by, steg interessen fra både medier, potentielle tilflyttere og en farverig skare af såkaldte byudviklingseksperter. Eksperterne var alt fra enkeltmandstegnestuer til en tidligere vicedirektør på Politiken, og alle havde en holdning til, hvordan Vinge skulle se ud, og hvordan udviklingen skulle ske med dem for roret.

Der er ikke nogen facitliste for, hvordan en ny by kan realiseres, og slet ikke når ambitionerne er til mere end almindelige villaudstykninger. Der blev derfor lyttet til alle input med et åbent sind.

De fleste af byudviklingseksperterne forkastede alt, hvad der tidligere var lavet til fordel for deres egne løsninger. De manglede dog opbakning fra investorer og dermed den altafgørende indsigt i balancen mellem høje ambitioner og markedsmæssige muligheder.

Det var derfor tydeligt, at en kommunalt drevet udvikling fortsat var den eneste reelle mulighed.

Dette ændrede sig i 2014. En byudviklingsekspert med stærke referencer fra stationsbyggeriet ved Carlsberg Byen og et andet igangværende byudviklingsprojekt ved Køge Park tilbød sin hjælp.

Han påstod, at han kunne sikre ekstern finansiering fra pensionskasser og dermed sikre kommunen en betydelig investering og udvikling fra Vinge.

Vingeteamet blev sat af opgaven

Den gradvise opbygning af Vinge, der var foreslået med Deltakvarteret som udgangspunkt, blev nu suppleret med en big bang-strategi for Vinge Centrum. Den kommunale udvikling skulle suppleres og på sigt erstattes af et udviklingsselskab for det, der nu blev kaldt Vinge C.

Indledningsvist blev Vingeteamet sat i spidsen for dette udviklingsarbejde, men efter gennemførelsen af arkitektkonkurrencen for stationsområdet blev udviklingsarbejdet overført til den eksterne byudviklingsekspert.

Fiaskoen med Vinge C er endt med at overskygge meget af det gode arbejde, der skabte grundlaget for Vinge

Som udgangspunkt blev der nu satset på to heste. En gradvis kommunal udbygning af Vinge med Deltakvarteret som eksempel og et eksternt finansieret udviklingsselskab centreret omkring Vinge C.

Som tiden gik, blev det tydeligt, at satsningen reelt set var på Vinge C. Til trods for at Deltakvarteret blev en succes, valgte direktionen i kommunen at lukke Vingeteamet og satse på udviklingsselskabet omkring Vinge C.

Drømmen om en storinvestor brister

Når borgmester John Schmidt Andersen i interviewet med Politiken Byrum 6. marts siger, at »vi er ikke dem, der ved mest om at lave byer«, tillader jeg mig at antage, at han med »vi« mener byrådet.

I Vingeteamet vidste vi en hel del om at lave byer, og vi forsøgte efter bedste evne at rådgive direktion og byråd om, hvordan udviklingen af Vinge skulle sikres. På knap fem år gik Vinge fra en bar mark til et visionært byudviklingsprojekt med solgte grunde og en solid opbakning.

Men vi havde ikke indsigt i institutionelle investorers lyst til at diversificere deres investeringsportefølje og havde således ikke fagligt belæg for at betvivle påstande om, at pensionskasser stod klar til at investere massivt i Vinge. Der var dog en udbredt skepsis i både Vingeteamet og forvaltningerne som helhed om, hvorvidt den reelle investeringslyst var til stede, men dette blev blankt afvist.

Vingeteamet blev lukket i foråret 2016. I efteråret 2017 kollapsede Vinge C. Drømmen om den store investor, der både ville realisere visionerne for Vinge C og finansiere dem, faldt til jorden og trak hele Vinge med sig i faldet.

Fiaskoen med Vinge C er endt med at overskygge meget af det gode arbejde, der skabte grundlaget for Vinge.

Udviklingen af Deltakvarteret beviste, at en kommune godt kan drive byudvikling og tilmed udfordre de gængse normer inden for, hvad der er muligt. Samtidig blev skrøbeligheden udstillet.

Den troværdighed, der er afgørende for, at investorer – store som små – vil satse på et byudviklingsområde, tager lang tid at opbygge, men kan forsvinde som dug for solen, hvis der er for meget slinger i valsen.

I sidste ende har Vinge vist, at der er brug for kommunen som central spiller i byudvikling, ikke kun i opstarten men også som en del af en langsigtet strategi. Hvis der ønskes andet end den laveste fællesnævner som markedet kan levere, er der behov for, at nogen viser vejen. Det kan en kommune, men den bør ikke stå alene med opgaven i længden.

Det skal ske i fællesskab med investorer, ildsjæle og tilflyttere.

Deltag i debatten – send dit indlæg på 400-800 ord til debat.byrum@pol.dk.

  • Ældste
  • Nyeste
  • Mest anbefalede

Skriv kommentar

2000 tegn tilbage

Læs mere:

Annonce

Forsiden