Du har ingen artikler på din læseliste

Hvis du ser en artikel, du gerne vil læse lidt senere, kan du klikke på dette ikon

Så bliver artiklen føjet til din læseliste, som du altid kan finde her, så du kan læse videre hvor du vil og når du vil.

Læs nu
Du har ingen artikler på din læseliste
Artiklen er føjet til din læseliste Du har ulæste artikler på din læseliste

Rune Kilden købte sin første ejendom som 19-årig. I dag har han projekter for omkring 6 milliarder kroner sammen med makkeren Stine Hindby.
Foto: Frederik Buhl Kristensen

Rune Kilden købte sin første ejendom som 19-årig. I dag har han projekter for omkring 6 milliarder kroner sammen med makkeren Stine Hindby.

Nyheder
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

Rune Kilden: Arkitektkonkurrencer er næsten designet til, at al kreativitet forsvinder

Gode byrum bliver skabt af »mellemrum« og af »ambassadører«, ikke af arkitektkonkurrencer, mener Rune Kilden, hvis navn står på hvert fjerde projekt på Aarhus Ø. Politiken Byrum mødte byudvikleren på toppen af hans seneste byggeri i den nye havnebydel.

Nyheder
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

Rune Kilden ser ud over Bassin 7, som pladsen, små 70 meter nede, hedder. Vi står på 17. etage i det kommende lejlighedskompleks AARhus i den nye havnebydel Aarhus Ø. Rune Kilden peger på det trekantede havnebad, på teatret, på hotellet, på restauranterne og på de 21 badehuse ved vandkanten.

Eller det vil sige, han peger på byggetomter. Kun havnebadet er begyndt at tage sin endelige form.

»Jeg havde drukket lidt for mange øl,« begynder Rune Kilden sin historie om, hvordan ideen til hotellet ved Bassin 7 blev til det projekt, det er i dag.

Det var 2016. Den aarhusianske developer var til koncert med britiske Adele i Boxen i Herning, da han så Aarhus’ erhvervsmand nummer 1, ejer og adm. direktør i tøjfirmaet Bestseller Anders Holch Povlsen.

Ham måtte Kilden hilse på.

De to faldt i snak og aftalte at mødes igen ugen efter. På de første møder talte de generelt om Aarhus, og hvordan de to eventuelt kunne arbejde sammen, men på fjerde møde meddelte Anders Holch Povlsen, at de to godt kunne lave et projekt sammen – han var dog ikke sikker på, at det skulle være på havnen.

»Det passer fint,« svarede Rune Kilden, »for jeg vil også godt lave et med dig. Men jeg ved til gengæld, at det skal være det her nede på havnen.«

I maj sidste år kunne Aarhus Kommune præsentere Bestseller som samarbejdspartner til Kilden & Hindby til anden etape af Bassin 7.

Projekter for 6 milliarder

Rune Kilden har de seneste år for alvor slået sit navn fast langt uden for Aarhus’ små 500 kvadratkilometer som en af landets mest driftige og eftertragtede developere.

Siden anlæggelsen og byggeriet af Aarhus Ø begyndte i 2007, har han været involveret i mere end hvert fjerde projekt på det gamle havneområde, og i disse dage er han i fuld gang med også at bygge i den nye kulturbydel Aarhus K på Godsbanen.

Omkring 6 milliarder kroner løber de byggerier op i, som han og makkeren Stine Hindbys virksomhed, Kilden & Hindby, har gang i.

Mellemrum skaber byrum

Kilden tænder air condition-anlægget som det første, da vi træder ind i et lyst mødelokale på byudviklerens kommandocentral i Pakhusene på Aarhus Ø.

Han sparker sine Nike Air af. Skal lige til at sætte sig, men går tilbage til skoene, hvor han også efterlader sine sokker.

Han åbner døren til altanen, inden han barfodet sætter sig foran den dåseøl, han lige har taget fra køleskabet.

»Man skal huske at fejre de små højdepunkter,« siger han underspillet.

For et par timer siden holdt han rejsegilde på byggeriet AARhus for over 1.000 gæster. Det BIG-tegnede kompleks kommer til at tælle 251 lejligheder, når det efter planen står færdigt om et år.

På den ene side får de kommende beboere udsigt over Aarhus Bugt, på den anden over Bassin 7’s byrum, der ifølge planen skal fyldes med restauranter, aktivitetshuse, havnebad og kulturinstitutioner.

Sådan kan Bassin 7 komme til at se ud fra den anden side af vandet. Til højre ses AARhus og de 21 badehuse, i midten teatret og Aarhus' Big Ben. Til venstre ligger det trekantede havnebad og Scandic-hotellet med BIG's Stairscraper - en taghave med en snoet udendørs trappe op til.
Foto: Visualisering (2017): BIG og Sleth

Sådan kan Bassin 7 komme til at se ud fra den anden side af vandet. Til højre ses AARhus og de 21 badehuse, i midten teatret og Aarhus' Big Ben. Til venstre ligger det trekantede havnebad og Scandic-hotellet med BIG's Stairscraper - en taghave med en snoet udendørs trappe op til.

Netop byrum er noget af det, som Rune Kilden er rost for at kunne skabe. Sidste år præmierede Byggesocietetet den skaldede byudvikler med Det Gyldne Søm, hvor netop hans »forståelse for at skabe liv mellem husene« blev fremhævet.

Nøgleordet er »mellemrum«, siger Kilden.

Mellemrum forstået som tomme bygninger, der får lov at stå tomme, indtil personerne med den helt rigtige idé dukker op.

»Jeg elsker de der steder, hvor man kan blive lidt overrasket – hvor der er noget, man ikke havde regnet med, eller hvor der sker noget, man ikke havde forventet. Men det kræver den helt rigtige idé.«

Kirken er flyttet ind i badehusene

De 21 badehuse i Bassin 7 er et eksempel på sådan et mellemrum. Mens det for resten af byggerierne i det kommende byrum helt fra start lå fast, hvad de skulle indeholde, var der med vilje ikke planlagt aktiviteter i nogen af badehusene.

Men så mødte Rune Kilden repræsentanter for folkekirken på Aarhus Ø.

»Jeg begyndte at snakke med dem om, hvad folkekirken er, og hvad den skal kunne, og hele den snak endte med, at folkekirken har købt to af badehusene, hvor de vil lave et lille kirkerum,« siger Kilden.

Jeg kan kun lave en restaurant, jeg selv har lyst til at sidde og spise på

Det er ikke altid lige let for developeren at få lov at efterlade tomrum i projekterne, som han ikke kan redegøre for, hvad skal bruges til.

Men Rune Kilden har insisteret.

»Det er helt afgørende for at få de unikke ting, der skal være med til at bære byrummet. Hvis jeg skulle deltage i en konkurrence, hvor jeg skulle bestemme, hvad der skulle være i badehusene, havde jeg jo aldrig tænkt over, at der skulle være et lille kirkerum,« siger han.

Gode byrum giver højere afkast

At skabe gode byrum koster penge. Mange penge. Hver gang der skal bygges et teater, hvor der i stedet kunne have ligget boliger, koster det penge.

Bydelen Ørestad i København fremhæves ofte som pragteksemplet på, hvor galt det kan gå, når bygherrer og investorer bliver så fokuserede på penge, at de glemmer byrummet. Men for Rune Kilden er det en fejllæsning af forretningen. For ham går gode byrum og store afkast hånd i hånd.

Man skal »udvide regnearket en lille smule«, som han siger.

»Hvis du kun kigger på din udgiftsside, er det klart en dårlig idé at bruge penge på kultur og så videre, men hvis du også har et blik på din indtægtsside, vil du se, at du ofte kan øge den tilsvarende eller mere,« siger Rune Kilden.

Han går hen og lukker altandøren, inden han fortsætter:

»Hvis man skaber et interessant område for beboerne, kan det sagtens være, at dine ejerlejligheder for eksempel kan trække en lille smule højere pris, eller folk gerne vil bo på 5 kvadratmeter mindre, fordi der til gengæld er nogle spændende ting rundt om dem.«

AARhus på dagen for rejsegildet 12. april 2018. Rejsegildekransen hænger i kranen til højre.
Foto: Aarhus Kommune

AARhus på dagen for rejsegildet 12. april 2018. Rejsegildekransen hænger i kranen til højre.

Men hvis det at skabe et godt byrum hænger sammen med at tjene penge, hvorfor ser vi så masser af projekter, som bliver kritiseret for kun at have kapital for øje?

»Meget byudvikling tager afsæt i, at man skal kunne levere det højeste afkast og i mindre grad i den bærende idé. Men jeg synes, tiderne er ved at skifte, fordi vi ser for mange projekter uden liv og sjæl. I Aarhus har kommunen testet alternative udbudsmodeller, hvor snakken starter andre steder og så ender i en økonomisk forhandling. Der er blevet en større forståelse af, at det er helt afgørende for kommunen, hvem de vælger til at løse en opgave. Du kan godt drømme om, at bygherren løser den opgave 10 gange mere fantastisk, end de har gjort de sidste 20 gange, men sandsynligheden for, at det kommer til at ske, er jo nul. Du er nødt til at evaluere på, hvem du sætter til at løse opgaven, og hvilket ambitionsniveau de har vist i tidligere projekter,« siger Kilden.

Kreativiteten forsvinder i arkitektkonkurrencer

Bassin 7 er skabt uden arkitektkonkurrence. Det er ifølge Rune Kilden en anden vigtig grund til, at det ender som et gennemtænkt byrum. For det handler om at finde »et team med en energi«, og her kan arkitektkonkurrencer ifølge Kilden snarere være en kæp i hjulet end et skub bagpå.

»Min pointe er ikke, at arkitektkonkurrencer aldrig kan bidrage positivt. Men når man udskriver en konkurrence, har du omkring tre måneder til at udvikle et projekt. På de tre måneder skal du vide, hvad du skal bygge, du skal kende prisen, og du skal nå at udvikle det så langt, at en entreprenør kan sætte prisen, og så skal du gå over til eksempelvis en af pensionskasserne, og så kan du få en halv eller en hel milliard ind i det. Det er jo en superstresset proces, som næsten er designet til, at al kreativitet forsvinder,« siger Rune Kilden.

Med alle de sociale medier, vi har i dag, er vi nødt til at gå ud og kommunikere

Ifølge Kilden var det Aarhus Kommune selv, der stoppede op og reflekterede over, hvorfor kommunen ikke fik mere interessante projekter ud af de konkurrencer, man udskrev. Rune Kilden svarede, at det er, fordi de får svar på de spørgsmål, de stiller.

Kommunen lyttede – som så ofte før – til ham. Så nu kan han i ro og mag udvikle Bassin 7 i samarbejde med blandt andre Anders Holch Povlsen og tegnestuerne BIG og Sleth.

Ambassadører lokker flere til

Det er ikke tilfældigt, at Rune Kilden har fået det, som han vil have det i Bassin 7. Developeren er rost for at kunne tale med – og overtale – alle led i en byudviklingsproces. Fra arkitekter, over investorere til politikere. Selv borgerne er han i kontakt med.

For han har set, hvordan det går dem, der gemmer sig bag kommunen, når kritikken kommer.

»Byudvikling var engang en faglig disciplin mellem bygherre, arkitekter og kommune. Nu involverer projekterne jo hele byen. Jeg kan se, at mange af de projekter, hvor bygherren eller developeren er tavs om projektet, opbygger der sig en negativ stemning, fordi ingen forstår det. Jeg tror, at med alle de sociale medier, vi har i dag, er vi nødt til at gå ud og kommunikere. Jeg oplever gang på gang, at når vi forklarer, hvorfor vi gør, som vi gør, så er det ikke, fordi folk ikke længere er uenige, men så er der respekt omkring, at vi har stillet os op forklaret, hvorfor vi har gjort, som vi har gjort,« siger Kilden, der fortæller, at han ofte diskuterer sine egne projekter på sociale medier.

Aarhus Ø september 2017. Til venstre ses Bassin 7 med kranerne, der er ved at opføre AARhus. I hjørnet ligefor ses det midlertidige projekt Ø-haven, som efter planen også får lidt plads, efter Lighthouse 2.0 skyder 142 meter i vejret på pladsen. Til venstre for Ø-haven ligger Isbjerget med de brune pakhuse bagved. Ved siden af Pakhusene ud til vandet ligger Lighthouse 1.0.
Foto: Aarhus Kommune

Aarhus Ø september 2017. Til venstre ses Bassin 7 med kranerne, der er ved at opføre AARhus. I hjørnet ligefor ses det midlertidige projekt Ø-haven, som efter planen også får lidt plads, efter Lighthouse 2.0 skyder 142 meter i vejret på pladsen. Til venstre for Ø-haven ligger Isbjerget med de brune pakhuse bagved. Ved siden af Pakhusene ud til vandet ligger Lighthouse 1.0.

Han taler om »ambassadører«. Brugere, der er så glade for projekterne, at de helt automatisk forsvarer dem og forklarer dem, når andre kritiserer dem.

»Da vi begyndte at bygge herude under finanskrisen, tænkte folk, at vi var ligeglade med dem, når først de havde købt. Men det er jo lige omvendt. De har lagt deres største investering i livet hos os. Det er en utrolig tillidserklæring. Rent købmandsmæssigt giver det mening at investere kræfter i dem, også efter de er flyttet ind, for så begynder de at tænke over, om de har nogle venner, der kan flytte ind,« siger Rune Kilden.

En bydel kun for de rige?

Derfor har han arrangeret flere arrangementer for de forskellige nabolag, og derfor tænker han hele tiden over, hvordan han kan bygge ting, der kommer hele bydelen til gode. Den første bygning, han byggede på Aarhus Ø havde boliger i stueetagen – det ville han ikke gøre på samme måde i dag, siger han.

Da han byggede det hus, vi selv sidder i, til erhverv – det ene af de planlagte fem byggerier i Pakhusene – sørgede han for, at fitnesscentret i bunden ikke kun var for medarbejderne, men åbent for alle. Ved indgangen til pakhuset efterlod han et mellemrum, som siden er blevet til en deli med pizza, sandwich og sushi drevet af Martin Ib, der også står for husets medarbejderkantine. En kantine, der i øvrigt er åben for offentligheden flere gange om året til blandt andet koncerter, fællesspisning og konferencer.

»Det er jo også en måde at give noget tilbage til byen og skabe ambassadører for Pakhusene,« siger Kilden.

Du taler i flotte vendinger om byrum, som inkluderer alle, men du er jo også blevet kritiseret for kun at skabe et Aarhus Ø for de rige. Er den kritik forkert?

»Ja,« svarer Kilden.

Det er ikke første gang, han får det spørgsmål. Modargumentet kommer med det samme:

»Byrådet har jo besluttet, at 25 procent af boligerne herude skal være almennyttige, så jeg ser det sådan, at jeg deltager i et økosystem: Hvis kommunen skal kunne sælge til almene boligselskaber til halvdelen eller en tredjedel af prisen på det private marked, og man samtidig har besluttet, at byprojekterne skal kunne finansiere sig selv, så er der nogen, der er nødt til at betale en højere pris,« siger Rune Kilden, inden han kommer med en lille indrømmelse:

»Men jeg deltager på toppen af markedet, der skal levere det provenu, så på den måde er det rigtigt.«

Aarhus Ø ved et tilfælde

Det var faktisk et tilfælde, at Rune Kilden blev synonym med Aarhus Ø. Midt under finanskrisen var han sammen med nogle københavnske partnere »meget tæt på« at købe Axeltorv over for Tivoli, hvor Lene Tranbergs Axel Towers i dag står, for at bygge et hotel på grunden.

Men den hollandske bank, der ejede grunden, rystede på hånden, da projektet først skulle godkendes i hotellets bestyrelse. Kilden kunne se i øjnene på bankdirektøren, at løbet var kørt.

»Dybt skuffet« tog han tilbage til Aarhus, men på vejen ringede hans mobiltelefon. Det var Aarhus Kommune, der spurgte, om developeren havde hørt om Lighthouse, og om han kunne løse det.

Havnebadet ved Bassin 7 under opførelse i april 2018.
Foto: Aarhus Kommune

Havnebadet ved Bassin 7 under opførelse i april 2018.

»Ja, det kan jeg godt«, svarede Kilden uden tøven.

»Jeg turde ikke flakke med blikket og måtte bare overbevise alle om, at det havde jeg 200 procent styr på. First you fake it, then you make it,« siger han.

Det er hverken første eller sidste gang, Rune Kilden er gået ind i et projekt, hvor han ikke har kunnet se hele vejen til målet.

»Vi asfalterer jo lidt en gang imellem, mens vi kører,« siger han.

Måske København eller New York

Rune Kilden har været smut forbi både København og Stockholm, men i dag arbejder han kun i sin fødeby. Han bor i Aarhus C med sin kone og tre børn, men smådrømmer om at flytte til Aarhus Ø.

»Men min kone vil ikke,« siger han grinende.

En anden tanke, længere ude i fremtiden, er at komme til at bygge i andre byer, måske København eller New York.

»På et eller andet tidspunkt kunne jeg godt tænke mig at lave noget i København. Jeg havde en god tid i byen i de tre år, jeg boede der. Lige nu er jeg dog ikke færdig med Aarhus, men det kan selvfølgelig være, at Aarhus er færdig med mig, før jeg er færdig med Aarhus,« siger han.

Er der noget specielt i København, du har i kikkerten?

»Jeg har jo en svaghed for vandet. Og så jeg har fået nogle forespørgsler på ting i København, som jeg har sagt nej tak til, fordi jeg ikke synes, at timingen er rigtig. Det skal være noget, hvor det hele passer – arkitekten, grunden, ideen, timingen – og lige nu har jeg små børn, så måske skal København vente, til de er flyttet hjemmefra.«

Rune Kildens byudvikling er ikke et 9-17-job. Ofte inkluderer det natarbejde, fordi han af og til møder de rigtige mennesker »på en eller anden mærkelig bar klokken 1, 2 eller 3 om natten«.

Derfor bliver han »nødt til at være der«. At kende byen og dens mennesker, før han kan udvikle de rette bygninger og de gode byrum. Som han siger:

»Jeg kan kun lave en restaurant, jeg selv har lyst til at sidde og spise på.«

  • Ældste
  • Nyeste
  • Mest anbefalede

Skriv kommentar

2000 tegn tilbage

Forsiden